Redaktion Wintergarten Ulm · Inhaltlich geprüft · Zuletzt aktualisiert: 14.10.2026
Kurz gesagt: Ein beheizbarer Wintergarten zählt nach der Wohnflächenverordnung wie ein normales Zimmer – voll ab 2 m lichter Höhe, zur Hälfte zwischen 1 und 2 m. Ein unbeheizbarer Wintergarten wird insgesamt nur zur Hälfte angerechnet. Für Baurecht und Bebauungsplan ist diese Unterscheidung bedeutungslos.
Für viele Bauherren ist das ein Argument für den Wohnwintergarten in Ulm: Mit Heizung entsteht ein vollwertiges Zimmer, das auch auf dem Papier voll zählt. Wie genau gerechnet wird, regelt § 4 der Wohnflächenverordnung.
Wohnraum oder Sommergarten?
Wir beraten Sie, welche Bauweise zu Ihren Plänen passt – auch mit Blick auf die spätere Wohnfläche.
Wintergarten Wohnfläche: die vier Stufen in § 4 WoFlV
Welche Quote für welche Fläche gilt, steht in vier Nummern (§ 4 WoFlV, gesetze-im-internet.de):
| § 4 | Fläche | Anrechnung |
|---|---|---|
| Nr. 1 | Räume und Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe | vollständig |
| Nr. 2 | Räume und Raumteile mit mindestens 1 m, aber weniger als 2 m lichter Höhe | zur Hälfte |
| Nr. 3 | unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume | zur Hälfte |
| Nr. 4 | Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen | in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte |
Flächen mit weniger als 1 m lichter Höhe tauchen in dieser Aufzählung nicht auf und bleiben deshalb außen vor.
Beheizt, beheizbar, unbeheizbar: der feine Unterschied
Die Verordnung spricht in Nr. 3 von „unbeheizbaren“ Wintergärten. Maßgeblich ist damit die eingebaute Technik, nicht der Thermostat-Stand im Februar. Ein Wohnwintergarten mit Heizkörpern oder Fußbodenheizung ist beheizbar und wird nach Nr. 1 und 2 gerechnet.
Ein Kaltwintergarten ohne fest installierte Heizung fällt unter Nr. 3. Ob ein mobiles Heizgerät daran etwas ändert, ist eine Auslegungsfrage, die im Streitfall nicht zu Ihren Gunsten ausfallen muss – planen Sie lieber eindeutig.
Unser Rat: Soll der Glasraum später als Wohnfläche zählen, gehört eine fest installierte Heizung in die Planung. Das ist einfacher, als sie nachträglich in Boden oder Wand einzubauen.
Raumhöhe und Dachschräge im Wintergarten
Beim beheizbaren Glasraum spielt die Dachform eine Rolle. Unter einem Pultdach ist es an der Hauswand hoch und zur Gartenseite niedriger. Liegt die vordere Traufe unter 2 m, zählt dieser Streifen nur zur Hälfte.
Wer möglichst viel volle Wohnfläche will, plant die Traufhöhe so, dass auch vorn mindestens 2 m lichte Höhe bleiben. Welche Dachformen dafür infrage kommen, zeigt Ratgeber: Wintergarten Dachformen.
Drei Rechenbeispiele für 12 m² Grundfläche
Beheizbar, überall mindestens 2 m hoch
Die gesamte Fläche zählt nach § 4 Nr. 1 voll: 12 m² Wohnfläche.
Beheizbar, vorderer Streifen niedriger
Angenommen, 9 m² haben mindestens 2 m Höhe, 3 m² liegen zwischen 1 und 2 m. Dann zählen 9 m² voll und 3 m² zur Hälfte: 9 + 1,5 = 10,5 m² Wohnfläche.
Unbeheizbar
Nach § 4 Nr. 3 wird die Grundfläche zur Hälfte angerechnet: 6 m² Wohnfläche – unabhängig von der Höhe.
Balkon, Loggia und Terrasse im Vergleich
Offene Außenflächen wie Balkone und Terrassen gehen nach § 4 Nr. 4 meist mit einem Viertel, maximal mit der Hälfte ihrer Fläche ein. Wird ein Balkon verglast, stellt sich die Frage, ob er damit zum geschlossenen Raum im Sinne von Nr. 3 wird. Das hängt von der Ausführung ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.
Baurechtlich ist eine Balkonverglasung bis 30 m² Grundfläche in Baden-Württemberg verfahrensfrei (Anhang 1 Nr. 1 m LBO). Mehr dazu unter Balkon-Wintergarten.
Heute kalt, morgen beheizt?
Wer zunächst einen Kaltwintergarten baut und später eine Heizung einbauen möchte, ändert damit auch die Einordnung nach der WoFlV: Aus einem unbeheizbaren wird ein beheizbarer Raum. Das klingt nach einem einfachen Schritt, ist es aber selten.
- Profile und Glas eines Kaltwintergartens sind meist nicht für dauerhafte Wärme ausgelegt.
- Ein beheizter Raum muss die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen.
- Der Boden braucht eine Dämmung, die nachträglich kaum einzubauen ist.
- Ob die Umnutzung ein neues Verfahren nach LBO auslöst, ist mit der Baurechtsbehörde zu klären.
Wenn Sie heute schon wissen, dass der Raum später als Wohnraum dienen soll, ist ein Wohnwintergarten von Beginn an der günstigere Weg.
Wann die Wohnflächenverordnung gilt
Verbindlich vorgeschrieben ist die WoFlV vor allem für den geförderten Wohnungsbau. Bei Mietverträgen, Verkäufen oder Bewertungen wird sie häufig als Maßstab herangezogen, es können aber auch andere Berechnungsweisen vereinbart sein.
- Vermietung: Prüfen Sie, welche Berechnung im Mietvertrag zugrunde liegt.
- Verkauf: Die Angabe im Exposé sollte die Berechnungsweise nennen.
- Finanzierung: Banken fragen oft nach einer nachvollziehbaren Flächenberechnung.
Flächenberechnung dokumentieren
Bewahren Sie Pläne mit Raumhöhen und eine schriftliche Flächenberechnung zusammen mit den Bauunterlagen auf. Wer später vermietet oder verkauft, muss dann nicht neu messen lassen. Auf Wunsch weisen wir in unseren Plänen die lichten Höhen an Traufe und Wandanschluss aus.
Wohnfläche ist nicht Baufläche: der Blick auf die LBO
Wer die Wohnfläche gering hält, spart sich damit kein Verfahren. Für das Baurecht in Ulm zählt nicht die Wohnfläche, sondern ob ein Vorhaben verfahrensfrei ist – und ein Wintergarten ist es in Baden-Württemberg nicht, egal ob beheizt oder kalt (dejure.org).
Im Bebauungsplan zählt die überbaute Grundfläche, nicht die angerechnete Wohnfläche. Ein Kaltwintergarten belegt dort also dieselbe Fläche wie ein beheizter. Das Verfahren beschreibt Ratgeber: Wintergarten Baugenehmigung Baden-Württemberg, die Kosten Wintergarten Kosten.
Häufige Fragen zur Wintergarten Wohnfläche in Ulm
Zählt ein Wintergarten zur Wohnfläche?
Ja – wie viel davon, hängt an Heizung und Raumhöhe. Nach § 4 WoFlV zählt ein beheizbarer Wintergarten wie jeder andere Raum: voll, wo die lichte Höhe mindestens 2 m beträgt, zur Hälfte zwischen 1 und 2 m. Fehlt eine Heizung, geht die Grundfläche des Glasraums pauschal mit 50 Prozent ein, egal wie hoch er ist.
Was bedeutet „unbeheizbar“ in der Wohnflächenverordnung?
Gemeint ist ein Raum, der keine Heizung besitzt, mit der er beheizt werden kann. Entscheidend ist also die Ausstattung, nicht das Heizverhalten. Ein Wohnwintergarten mit Fußbodenheizung bleibt beheizbar, auch wenn die Heizung im Sommer aus ist. Ein Kaltwintergarten ohne Heizkörper ist unbeheizbar und wird zur Hälfte gerechnet.
Wie wird die Dachschräge im Wintergarten angerechnet?
Nach der lichten Höhe an jeder Stelle. Unter einem Pultdach zählen Flächen mit mindestens 2 m Höhe voll, Bereiche zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Flächen unter 1 m gar nicht. Das gilt für beheizbare Wintergärten. Beim unbeheizbaren Glasraum wird ohnehin die gesamte Grundfläche zur Hälfte angesetzt.
Ändert die Wohnfläche etwas am Bauverfahren in Ulm?
Nein. Für das Verfahren nach LBO Baden-Württemberg spielt die Wohnflächenberechnung keine Rolle; jeder Wintergarten braucht Kenntnisgabe oder Bauantrag. Was im Bebauungsplan zählt, ist die überbaute Grundfläche, und die ist bei einem Kaltwintergarten genauso groß wie bei einem beheizten. Die Wohnfläche ist dagegen für Miete, Verkauf und Finanzierung relevant.
Zählt ein verglaster Balkon als Wintergarten zur Wohnfläche?
Das kommt auf die Ausführung an. Offene Balkone gehen nach § 4 Nr. 4 WoFlV meist zu einem Viertel ein. Wird der Balkon rundum geschlossen, kann er als nach allen Seiten geschlossener Raum gelten und wäre dann unbeheizbar zur Hälfte anzurechnen. Eine eindeutige Regel für jede Verglasung gibt es nicht; im Zweifel klärt das ein Sachverständiger.
Glasraum mit voller Wohnfläche planen
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